Що таке вторинне житло? Це квартири, які вже були в експлуатації. Незважаючи на свій вік, вторинний житловий фонд має багато переваг у порівнянні з первинкою. Головне – це розвинена інфраструктура. Будинки старого фонду, як правило, мають у кроковій доступності школи та дитячі садки, магазини та салони найрізноманітнішого утримання, банки та поштові відділення, стоять недалеко від поліклінік та транспортних розв’язок. У той же час є один суттєвий нюанс, який потрібно враховувати під час купівлі такого житла. Це його природне зношування.

Навіть якщо ви придбали квартиру у вторинці з гарним оздобленням, швидше за все в найближчому майбутньому доведеться робити ремонт. І справа навіть не в самій обробці, а в комунікаціях, які хочеш – не хочеш, а доведеться оновлювати. Та й інших особливостей тут є чимало. Спробуємо розібратися якщо не у всіх, то хоч би в основних пунктах.

Який буває вторинка

Багатоквартирне вторинне житло умовно можна поділити на 4 групи:

• сталінки;
• хрущовки;
• брежнювання
• ленінградські “кораблі”.

Сталінки будували у період із 30-х по 60-ті гг. ХХ ст. Ці будинки не можна назвати типовими, кожен проект розроблявся індивідуально та мав свої особливості планування, оздоблення, інженерії. У довоєнний період майже всі будинки цього класу мали дерев’яні перекриття. Після війни почали робити залізобетонні. 

Достоїнство цих будівель – високі стелі, гарна шумоізоляція. Вікна в таких будинках часто виходять на обидві сторони, що полегшує їхнє провітрювання та робить відкритими для сонячного світла у будь-який час доби. Крім того, тільки у сталінках ви зустрінете кімнати із стильними еркерами. Таке доповнення дорогого варте.

Явна нестача будинків сталінського періоду – складність ремонту. Тут майже завжди доводиться мати справу з перекриттями, що прогнили, старими чавунними трубами і алюмінієвою проводкою, яка несумісна з сучасними електроприладами.

Хрущовки активно будували з 1959 року аж до 80-х. Спочатку вони були блоковими, а потім стали панельними. Зовні такі будівлі виглядають досить блідо, особливо на тлі вигадливих сталінок, але свого часу саме хрущовки дозволили швидко вирішити проблему нестачі житла. Вони мають невеликий метраж і тому вигідні обслуговування, т.к. економляться оздоблювальні матеріали. Стандартні віконні та дверні отвори полегшують вибір та встановлення нових конструкцій.

Ремонт квартир-вторинок часто теж потребує комплексного підходу (під ключ). Основне завдання в цьому випадку – заміна зношених комунікацій, покращення шумоізоляції та теплоізоляція приміщень. Товщина стін у хрущовських будинках коливається від 300 до 400 мм, тому питання утеплення аж ніяк не пусте. 

Основний недолік хрущовок – це малий метраж приміщень. За рахунок перепланування цю проблему можна частково вирішити і навіть із двокімнатної зробити непогану “троячку”.

Брежнєвки – це покращені хрущовки. Їх будували у період із 1960 по 1990 рік. На відміну від будинків попереднього покоління ці оснащувалися ліфтом та сміттєпроводом. В іншому наповнення та якість цих будинків практично не відрізняється від хрущовських. Головна проблема – зношені комунікації, нерівні поверхні перекриттів.

Етапи ремонту квартири-вторинки

Отже, з чого починати ремонт у квартирі-вторинці? Умовно можна виділити кілька етапів.

Демонтаж

Цей вид робіт необхідно виконувати у порожній квартирі. Все, що ви хочете зберегти цілістю, на час ремонту потрібно вивезти. Якщо ремонт заплановано в одній кімнаті, перенесіть речі до іншої. Бажано на час ремонту переїхати у спокійніше місце.

Після того як виконроб все оглянув і визначив фронт робіт, необхідно провести демонтаж старих покриттів. Якщо у квартирі заплановано перепланування, то будівельники зносять стіни. На цьому етапі розкривають підлоги (якщо це необхідно).

Заміна комунікацій

Коли зроблено найбрудніші роботи і винесено перше будівельне сміття, приступаємо до роботи з комунікаціями. Поки розкриті стіни та підлоги, можна поміняти електричну проводку. Паралельно встановлюються нові труби, якщо це потреба. На цьому етапі вже має бути готовий план розміщення нової проводки та розташування світильників, вимикачів, розеток. Якщо планується заміна труб або перенесення сантехніки, то зараз саме час підвести виходи каналізації та водопровідні розв’язки.

Поки не готові нові чернові покриття, можна зайнятися заміною вікон та радіаторів опалення, протягнути трасу електропроводки під кондиціонер. Словом, бажано виконати всі роботи, під час яких може бути пошкоджена поверхня стін або підлоги.

Важлива деталь: після заміни старих вікон на сучасні ПВХ може погіршитися мікроклімат у квартирі через порушення циркуляції повітря: герметичні склопакети унеможливлюють приплив свіжого повітря з вулиці. Подбати про вирішення цього питання краще заздалегідь – наприклад, поставити клапани вентиляції припливу в стіну або вікно. 

Встановлення перегородок

Якщо комунікації готові, то переходимо до зведення перегородок. Стіни з блоків шикуються відразу, а ось гіпсокартонні встановлюють після монтажу стяжки підлоги. На цьому етапі в перегородках, якщо потрібно, закладаються дверні отвори.

Вирівнювання поверхонь

Із проводкою закінчили? Пора зайнятися чорновим оздобленням. Стіни, підлога, стелі вирівнюють. На підлогу укладають бетонну стяжку, стіни і стелю штукатурять і вирівнюють. У будинках старого фонду стіни рідко радували ідеальною рівністю, тому штукатурки може знадобитися чимало, треба бути готовим до цього. Що стосується стяжки підлоги, то тут треба враховувати вихідні матеріали, з яких зроблено основу. Так, на дерев’яні перекриття сталінських будинків рекомендується укладати полегшене стягування.

Стеля вирівнюється за потребою. Якщо ви плануєте робити натяжну конструкцію, етап підготовки перекриття можна пропустити. Інша справа – чистове оздоблення фарбою. Тут все має бути ідеальним.

Чистове оздоблення, гарні дрібниці

Починати фінішне оздоблення краще зі стелі. Другий етап – оздоблення стін. Завершальним штрихом є укладання підлогового покриття та монтаж плінтусів. За бажання можна почати з підлоги, але тоді потрібно бути дуже акуратним, щоб потім його не забруднити. 

Коли основна краса наведена, можна приступати до дрібниць. Настав час укласти плінтуси, поставити двері, встановити розетки та вимикачі, підключити світильники, повісити карнизи на вікна. У ванній кімнаті та кухні підключаємо та тестуємо сантехніку. 

Пройдіться з сухою ганчірочкою або аркушем паперу по кранах: при дотику все має залишитися сухим. Перевірити розетки та проводку в цілому можна будь-яким недорогим електроприладом. Краще взяти прилад із тугим штекером, щоб заразом переконатися, що розетки міцно сидять у своїх гніздах.

При такому поетапному ремонті ваша квартира-вторинка набуде неповторного вигляду, кожна кімната заживе новим яскравим життям.

Дизайнерські рішення для вторинки

Яким шляхом піти під час планування дизайну нової старої квартири? Є кілька варіантів. Перший і очевидний – традиційний євроремонт. Акуратна, чиста квартира, виконана в нейтральних тонах, зручна для декорування, дозволяє вписати в інтер’єр різні аксесуари та за настроєм змінювати оформлення.

Інший зручний варіант – відновити історичний вигляд епохи. Для цього використовується кольорова гама, орнаменти, які були популярними у конкретний період. Для сталінок характерна велика кількість елементів ліпнини, фігурних переходів від стін до стелі. Все це можна використовувати для того, щоб обіграти новий інтер’єр, вдихнути в нього відповідну атмосферу. Особливий шик, якщо внутрішнє оформлення продовжує стиль зовнішніх фасадів, стає з ними в одну композицію.

Сучасні рішення також мають право на життя. Лофт , скандинавський стиль – вдалі варіанти для квартир невеликої площі. Світлі стіни візуально збільшують простір і роблять його універсальним. Будь-який яскравий декор у помірній кількості буде доречним.

Які ще нюанси слід врахувати

Починаючи ремонт квартири у старому фонді, ретельно перевірте документацію. Наприклад, у вашому будинку може бути заборонено перепланування або утруднено скління балкона. Якщо квартира розташована в історичній будівлі, то проблеми можуть виникнути навіть із банальною установкою зовнішнього блоку кондиціонера. Все це потрібно враховувати.

Трохи хочеться торкнутися теми вікон. Зазвичай господарі встановлюють пластикові склопакети. Для вторинки типу хрущовок та брежневок це непогане рішення. У сталінках непогано виглядатимуть сучасні склопакети з дерев’яним профілем. Такі конструкції здатні підтримати історичний дух квартири, надати більше затишку, хоча вони трохи підвищують ціну ремонту . До того ж, це більш екологічне рішення з точки зору збереження навколишнього середовища.

Скільки коштує ремонт квартири у вторинному ринку

За великим рахунком все залежить від вихідного стану квартири. Якщо з комунікаціями все добре, якщо попередній господар подбав про якісний ремонт, вам залишиться лише навести зовнішній лиск. Однак стара квартира – це завжди скринька із сюрпризами, тому розраховувати на дешевий кошторис не варто.

Візьмемо класичний випадок із капітальним ремонтом квартири-вторинки. Ось із чого складатиметься його вартість:

• складання проекту ремонту (як мінімум технічного чи повного дизайнерського проекту);
• демонтаж старих покриттів;
• заміна комунікацій;
• встановлення вікон та дверей (як правило, цим займаються профільні фірми, їх запрошують по ходу робіт);
• чорнове оздоблення приміщень;
• чистове оздоблення;
• встановлення сантехніки та електроприладів.

Іноді у квартирі можна виявити старовинні елементи декору: ліпнину, декоративну плитку, різьблення по дереву. Звичайно, бажано їх зберегти, але потрібно враховувати, що іноді реставрація може виявитися дорожчою за повну заміну даних деталей.

Важливо враховувати і такий нюанс, як вивіз сміття та доставка матеріалів. Якщо в будинку немає ліфта, то служби візьмуть додаткову плату за послуги.